Débitos sobre Bens

Leilões regulados pelo Poder Judiciário as deliberações em questões processuais não são da competência do Leiloeiro uma vez que, exclusivas, do Mando Decisório do(a) Juiz(a). Sempre que necessário não hesite em consultar diretamente a Vara Judicial/Federal/Trabalhista.

De toda a sorte anotados os termos já contidos em Edital Público de forma subsidiária em orientar, salvo melhor juízo, na questão relativa aos Débitos Incidentes sobre o Bem/Lote e Obrigações: 

No caso de Bens Imóveis, o Arrematante/Comprador recebe tais bens livres de eventuais Hipotecas, Penhoras e Débitos Tributários cujo fato gerador seja a Propriedade, o Domínio Útil ou a Posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria uma vez que se sub-rogam sobre o respectivo Valor da Arrematação, ou seja, serão quitados com o produto da venda nos termos do artigo 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional. 

Sobre os Débitos Condominiais: É dever e incumbência do Licitante interessado ou Arrematante fazer a apuração e o levantamento de eventuais débitos de condomínio junto ao próprio bem (local) ou por intermédio da administradora do mesmo. O arrematante de imóvel em leilão é responsável pelas despesas de condomínio vencidas que estiverem especificadas no edital, ainda que anteriores à arrematação pelo entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. Dívida de condomínio é obrigação propter rem, por isso admite-se a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante, afirma STJ 123RF. Em sentido contrário, nos casos de Ações do próprio Condomínio perseguindo os seus créditos, então, haverá a sub-rogação dos débitos/créditos no valor da arrematação judicial. Portanto, sendo Ação/Execução de outra questão/matéria, a regra que prepondera é a de que eventuais débitos condominiais serão da responsabilidade do Arrematante o pagamento. Sempre adequado, por fim, revisar o assunto com auxílio de profissional da advocacia com especialidade no assunto e também consultar o Juízo da Causa uma vez que é o responsável pela Homologação da Arrematação.   

No caso de Bens Móveis, o Arrematante/Comprador recebe tais bens livres eventuais débitos de Licenciamento, Multas por Infração de Trânsito, IPVA e DPVAT nos termos do artigo 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional, sujeitando-se, entretanto, a eventuais outros ônus existentes sobre cada bem. Os atos necessários para a expedição de Carta de Arrematação ou da Ordem de Entrega, Registro, ITBI, Imissão na Posse e demais providências serão de responsabilidade do Arrematante/Comprador (Art. 901, “caput”, § 1º e § 2º e Art. 903 do CPC).  

Débitos Incidentes sobre o Bem/Lote e Obrigações:

Nos Leilões Públicos Judiciais, a condução do processo de execução e a definição de eventuais responsabilidades legais são atribuições exclusivas do Poder Judiciário. O Leiloeiro Público atua na condição de Auxiliar da Justiça, nos termos da legislação aplicável, não possuindo competência decisória sobre questões processuais.

Assim, eventuais dúvidas específicas sobre débitos ou obrigações incidentes sobre o bem devem ser apreciadas pelo Juízo responsável pela causa, sendo sempre recomendável a consulta aos autos do processo e, quando necessário, a orientação de profissional da advocacia.

Sem prejuízo disso, seguem as diretrizes gerais aplicáveis às vendas judiciais.

1. Regra Geral das Vendas Judiciais

Nos termos do artigo 908, §1º do Código de Processo Civil, bem como do artigo 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional, a alienação judicial constitui forma originária de aquisição da propriedade, motivo pelo qual:

• ✔ os créditos que recaem sobre o bem sub-rogam-se no valor da arrematação
• ✔ o arrematante recebe o bem livre de ônus anteriores, salvo disposição judicial expressa em sentido diverso.

Esse entendimento encontra-se amplamente consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que tem reiterado que a arrematação judicial visa conferir segurança jurídica e efetividade às alienações públicas realizadas pelo Poder Judiciário.

2. Débitos Tributários sobre Bens Imóveis

Nos termos do artigo 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional, os débitos tributários cujo fato gerador seja:

a propriedade
o domínio útil
ou a posse do imóvel

tais como:

• IPTU
• Taxas municipais
• Contribuições de melhoria
sub-rogam-se no valor da arrematação, sendo quitados com o produto da venda judicial.

Assim, o arrematante recebe o imóvel livre de tais débitos anteriores, respondendo apenas pelos encargos posteriores à arrematação.

3. Débitos Condominiais
As despesas condominiais possuem natureza jurídica propter rem, ou seja, vinculam-se ao próprio bem.

Entretanto, nas alienações judiciais, prevalece a regra prevista no artigo 908, §1º do Código de Processo Civil, segundo a qual os créditos incidentes sobre o bem sub-rogam-se no valor da arrematação, não sendo automaticamente transferidos ao arrematante.

A jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça tem reforçado que:

• ✔ o arrematante responde pelas despesas condominiais posteriores à arrematação
• ✔ os débitos anteriores em regra são satisfeitos com o produto da venda judicial
• ✔ eventual responsabilização do arrematante dependerá de previsão expressa no edital ou de determinação judicial específica nos autos.

Destaca-se ainda que, em execuções promovidas pelo próprio condomínio, o produto da arrematação é destinado prioritariamente à satisfação do crédito condominial.

Por cautela e transparência, recomenda-se que o interessado realize previamente a apuração de eventuais débitos condominiais junto à administradora ou ao próprio condomínio, para plena ciência das condições do imóvel.

4. Débitos sobre Bens Móveis
Nos casos de veículos ou outros bens móveis, aplica-se igualmente o artigo 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional, segundo o qual débitos anteriores relativos a:

• IPVA
• Multas de trânsito
• Licenciamento
• DPVAT

sub-rogam-se no valor obtido na alienação judicial.

Assim, tais débitos não são transferidos ao arrematante, que responderá apenas pelos encargos posteriores à arrematação ou por eventuais obrigações não alcançadas pela sub-rogação legal.

5. Custos de Regularização e Transferência

Nos termos dos artigos 901 e 903 do Código de Processo Civil, são de responsabilidade do arrematante os atos necessários para consolidação da propriedade, incluindo:

• registro da Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis
• pagamento de ITBI (quando aplicável)
• custas cartorárias
• despesas de transferência
• eventual imissão na posse

6. Atualização de Valores
Os valores de avaliação e eventuais débitos informados nos editais correspondem à data de sua publicação, podendo sofrer atualização até a data da efetiva arrematação.

Por essa razão, recomenda-se que os interessados consultem previamente:

• os autos do processo
• o condomínio
• o cartório de registro de imóveis
• órgãos municipais ou estaduais competentes
para ciência completa da situação jurídica do bem.

7. Observação Importante
A arrematação judicial é regida por princípios de publicidade, segurança jurídica e proteção do terceiro de boa-fé, razão pela qual os tribunais superiores têm reiteradamente reafirmado a necessidade de preservação da confiança dos participantes em vendas públicas judiciais.

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